מחזור משכנתא

מה זה מחזור משכנתא? ולמה כדאי לי למחזר משכנתא?

בזמן מחזור משכנתא הלקוח בעצם מעמיד משכנתא חדשה ופורע איתה את המשכנתא הקיימת.

למה אתם שואלים, יש סיבות שונות לכל לקוח ולקוח.

למשל יש לקוח שמעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מבחינת מחיר (ריביות), ובאותו רגע זה בדיוק הזמן הנכון עבורו לשפר בעקבות תנאי השוק עדכניים, לעומתו יהיה לקוח שדחוף לו מאוד כרגע להוריד את סכום ההחזר החודשי ויבקש להאריך את חיי המשכנתא גם אם פירוש הדבר הוא פגיעה מבחינת מחיר המשכנתא. המטרה בשני המקרים דומה, להתאים ללווה את המוצר לאותו רגע במהלך חייהם.

האפקט של הסיבות שתוארו יכול להיות מהותי לכל משק בית.

למשל אדם שמבצע מחזור משכנתא ומוזיל ריביות ומשנא מעט את תמהיל המשכנתא בהתאם לתנאי השוק יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים ובחלק מהמקרים גם מאות אלפי שקלים.

לעומתם אדם שדחוף לו להוריד מהסכום אותו הוא מחזיר כל חודש יוכל הרבה פעמים להוזיל בין 1000 ל 2000 ש"ח. אם בנוסף למחזור הוא גם ביצע איחוד הלוואות אז מדובר על כמה אלפי שקלים שהוא כל חודש בבית לפעמים מדובר בסכום אסטרונומי של 10 אלף ש"ח ומעלה. דרך אגב זה יכול להיות גם הפוך – משפחה החלה להרוויח יותר כסף והיא מעוניינת לקצר את תקופת המשכנתא.

בשלב זה אני רוצה להדגיש – מחזור משכנתא עושים רק כשיש הצדקה כלכלית שהופכת את המחזור לכדאית עבורך.

מחזור משכנתא ניתן לבצע בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתא המקורית (מחזור פנימי) או בבנק אחר.

ניתן לבצע מחזור חלקי ( של חלק ממסלולי המשכנתא) או מחזור מלא.

ההליך הוא בירוקרטי ובכדי לייעל אותו הן מבחינת זמן והן מבחינת חיסכון או הורדת החזר חודשי דרוש לבצע אותו ביחד עם מתכנן משכנת פרטי (לא של הבנק).

עלויות מחזור משכנתא, למה לצפות?

עלויות בנקאיות

• עמלה תפעולית – 60 ש"ח.
• פרעון מוקדם 0.1% מהקרן – ניתן להימנע על ידי מתן הודעה מוקדמת לבנק 10 ימים מראש.
• עמלות היוון / קנס יציאה.

עלויות פרטיות

• שמאות
• רישום משכנתא
• יועץ משכנתא

דגשים חשובים לפני מחזור משכנתא!

1. יבצעו את אותן בדיקות שביצעו בזמן נטילת המשכנתא הראשונה בתוספת בקשה לקבלת דו"ח התנהלות במשכנתא לשנתיים אחרונות.

2. תחרות – לבנק המקורי אין אינטרס אמיתי להוזיל לכם את המשכנתא, חייב לייצר תחרות על ידי מתן אישור עקרוני טוב מבנק אחר.

3. מחזור פנימי יותר קצר ומהיר מבחינת בירוקרטיה, עם זאת לא להרגיש שבוי של המערכת כל הבנקים פרוסים לפניכם!

4. לשים לב שאתם עומדים במבחן כושר החזר גם לימים אלה.

5. זה לא קורה כמעט בשנים האחרונות אבל, במידה וירד שווי הנכס ואחוז המימון עובר את ה75% מימון, ההבנק לא יאשר את הבקשה.

6. “כאב הראש” הוא מחיר קטן מאוד מול החסכון שניתן לייצר באמצעות מחזור המשכנתא הקיימת.

אז איך מתחילים?

מוציאים  מאתר הבנק דו"ח יתרות לסילוק משכנתא (מצורף כאן המדריך המלא – קרדיט להתאחדות יועצי המשכנתאות שעושים למען התושבים כל כך הרבה לא ידיעתם!!!) ומעבירים לבחינה של יועץ משכנתאות מוסמך על מנת לתכנן מחזור משכנתא אפקטיבי.

אם קראתם את כל המאמר סביר להניח שחשבתם על מחזור משכנתא מכל מיני סיבות… תנו לנו לבדוק עבורכם אם לסיבות הללו יש הצדקה כלכלית!