בניית בית מאפס עלול להיות תהליך ארוך ולא פשוט החל מהשקעת הזמן והאנרגיה לתכנונו ועד להוצאתו לפועל בעזרת גורמי מימון באחוזים ומסלולים משתנים. לכן, חלק מהאנשים נשארים בגדר "החולמים" אך אם אתם החלטתם לצאת לדרך – המידע הבא נכתב בשבילכם.

המידע רלוונטי גם עבור משכנתא לבנייה בעפולה והסביבה ולמשכנתא לבנייה בתל אביב או ירושלים.

מהי משכנתא לבנייה עצמית? 
משכנתא לבנייה עצמית היא סוג של משכנתא המיועדת במיוחד לאנשים המעוניינים לבנות בית במקום לרכוש נכס מוכן. שלא כמו משכנתא מסורתית בה כל סכום ההלוואה ניתן מראש, משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בדרך כלל בפעימות לפי התקדמות קצב הבנייה וחופפת למעשה לאבני דרך מרכזיות בתהליך כמו: מימון לרכישת המגרש, שלב היסודות, שלב השלד, שלב הטיח והריצוף, שלב גימור הפנים ולבסוף גמר הבניה.

אחוזי מימון במשכנתא לבנייה עצמית 
שינויים נוספים במשכנתא לבנייה עצמית קשורים באחוזי המימון הקטנים במקצת ממשכנתא מסורתית. בעוד שבמשכנתא רגילה תוכלו לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס לפי שמאות או חוזה (הנמוך מביניהם), במקרה של משכנתא לבנייה עצמית גובה המימון מהבנק יעמוד לרוב על 70% מעלות הבניה של הנכס (לא שווי הנכס) גם אם זה ביתכם הראשון. עם זאת חשוב לציין כי לעיתים הבנקים עשויים לאשר משכנתא לבנייה עצמית בגובה 75% לאחר קבלת אישור חריג במידה וזו הדירה היחידה שלכם, (אחוזי המימון לבניה עצמית זהים לזו של רכישה מסורתית עם זאת בעיני הבנק הסיכון גדול מרכישה רגילה ולכן הבנק נוטה לאשר אחוז מימון נמוך יותר במעט)

ככלל, הבנק יחשב את סכום המשכנתא לבנייה עצמית לפי עלות הקרקע + דמי הפיתוח + ועלויות בנייה צפויות הידועות מהצעת המחיר של הקבלנים והערכות השמאי. בנוסף הם יבקשו לדעת האם יש תוכנית בניה מאושרת, האם שולמו אגרות ודמי פיתוח, האם ישנו רישום מסודר במינהל או בטאבו והאם יש חוזה עם קבלן עד קבלת מפתח. לכן, חשוב להיערך לכך בהתאם בכדי למנוע עיכובים מיותרים. 

** חשוב לדעת כי לכל בנק יש נוהל שונה בקשר למשכנתא לבניה עצמית, וככל שתכירו יותר את הנהלים השונים, התנאים והשלכותיהם  כך תגיעו חזקים יותר ומוכנים להתמודד עם ההחלטות השונות הצפויות בדרככם. 

טעויות נפוצות שעושים בדרך…
טעות נפוצה שמבצעים בונים רבים קשורה ברכישת המגרש מההון העצמי שלהם טרם קבלת מימון לבנייה באמצעות משכנתא. נכון, רכישת המגרש מההון העצמי תמנע תשלום ריביות טרם התחלת הבניה, אך במידה והצורך שלכם במשכנתא יעמוד בין 50%_70% משווי בניית הנכס, יתכן ותכניסו את עצמכם לקושי תזרימי במהלך הבנייה, לכן למי מביניכם שהגיעו עד לכאן ושקלו לקנות את המגרש רק מההון העצמי שלהם, תעצרו רגע ותחשבו את עלויות הבניה עד ההגעה לשלב היסודות וחילוץ הכסף עבור המשך הבניה.

טעות נוספת שאני פוגש לעיתים קרובות היא הימנעות מתכנון תקציב מקדים הכולל את כל שלבי הבנייה- מחסור בבדיקה מדוקדקת של התקציב הכוללת את עלות המגרש + דמי פיתוח + בניה + הוצאות נלוות מהווה פתח משמעותי לחריגה וקושי תזרימי!!! יתרה מכך, בעת הרכבת התקציב כדאי להוסיף מקדם ביטחון העומד על כ 15% מעלות הנכס כדי להבטיח את בניית הנכס עם כמה שפחות מכשולים בדרך.

באיזה שלב נכון להוציא אישור עקרוני למשכנתא בבנייה עצמית?
הדרך הטובה ביותר לתכנן את הבית ולבנות אותו היא כשיש לכם תקציב ברור ולכן אני ממליץ לגשת אל הבנק ולהוציא אישור עקרוני שיהווה עבורכם את מסגרת המשכנתא הכללית שהבנק יסכים לתת לכם בהתחשב בהכנסות המשפחה ורק לאחר מכן להתחיל לתכנון בהתאם לתקציב. 

לסיכום, חשוב לציין כי משכנתאות בבנייה עצמית יכולות להיות מורכבות יותר ובעלות דרישות שונות בהשוואה למשכנתאות מסורתיות, לכן מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי אצל יועץ משכנתאות או מלווה המתמחה במשכנתאות בבנייה עצמית. פגישת ייעוץ משכנתאות ראשונית יכולה להתבצע בכל שלב ומומלץ להגיע בשלב מוקדם ככל הניתן.

זכרו –סדר עושה שכל – כשיש לכם ידע על הדרך בה צריך לפעול ומידע על הבאות, הבניה תהיה משתלמת יותר ולקיחת המשכנתא תהיה פשוטה יותר ותתאים לצרכי המשפחה. בייחוד כאשר אתם עומדים בפני אחת העסקאות החשובות והגדולות שתעשו בחייכם תרצו לעשות זאת באופן בו תבלו את העשורים הבאים בחייכם בצורה כלכלית נינוחה ומושכלת. בהצלחה!!